4 ขั้นตอนง่ายๆ ในการเป็นเจ้าของคอนโดฯ ของชาวต่างชาติในไทย

หลายปีที่ผ่านมา มีกระแสการเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดฯ ของชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก เช่นมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในปี 2560 เพิ่มขึ้นกว่า 21% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ทั่วประเทศ จากกระแสการเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยของชาวต่างชาติเหล่านี้ หากใครมีเพื่อนชาวต่างชาติที่อยากเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของห้องคอนโดฯ ในประเทศไทย แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรบ้างนั้น วันนี้เรา มีขั้นตอนง่ายๆ มาบอก ดังนี้

1. เลือกคอนโดฯที่ถูกใจ สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่รู้จะเลือกสรรคอนโดฯ อย่างไร เรามีเทคนิคในการเลือกซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยง่ายๆ สำหรับชาวต่างชาติคือ

• ควรอยู่ใกล้กับทำเลที่เดินทางสะดวก ติดรถไฟฟ้า ทำให้ชาวต่างชาติเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวกมากขึ้น โดยไม่ต้องกังวลว่าจะหลงทาง
• มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ช่วยในการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นหลัก เช่น มีร้านค้าที่ขายสินค้านำเข้าจากต่างประเทศ มีพนักงานที่สามารถพูดภาษาต่างชาติได้
• ได้ผลตอบแทนดี เนื่องจากในประเทศไทยมีการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ทำให้ผลตอบแทนในแต่ละปีนั้นเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
• มีความปลอดภัย เป็นเรื่องสำคัญอันดับต้นๆ ของชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอยู่ในต่างถิ่นที่เราไม่รู้จักใคร และพูดภาษาประเทศนั้นๆ ไม่ได้ ซึ่งจะอุ่นใจกว่ามากหากคอนโดฯ มีการรักษาความปลอดภัยอย่างดี
• ราคาที่สมเหตุสมผลอยู่ในงบที่ตั้งไว้ โดยคอนโดฯ ในไทยยังมีราคาไม่สูงนัก ถ้าเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้เป็นอีกแรงจูงใจที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย

ในกรณีที่ชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่ ควรตรวจดูสภาพห้องจริงที่เราจะซื้อก่อน ว่าห้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์หรือไม่ เพราะถ้าห้องอยู่ในสภาพที่ไม่พร้อมใช้งานหรือมีจุดรั่วซึมแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องเสียเงินเพิ่มไปกับการปรับปรุงซ่อมแซมห้องใหม่อีกรอบ

2.ตรวจเช็คโควต้าสัดส่วนพื้นที่ในคอนโดฯ ที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของห้องในคอนโดฯ เพียง 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในคอนโดฯ ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงจำเป็นต้องเช็คโควต้าการครอบครองพื้นที่คอนโดฯ ก่อนตัดสินใจซื้อห้องเพราะถ้าโควต้าเต็ม ชาวต่างชาติซื้อไม่ได้ จะได้ไม่เสียเวลาไปกับการทำเรื่องซื้อขายกันโดยเปล่าประโยชน์

เอกสารที่จะได้รับ: ใบแสดงสัดส่วนพื้นที่ในคอนโดฯ ที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreigner Quota) เพื่อเป็นการยืนยันว่าชาวต่างชาติสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องได้ ซึ่งจะได้จากทาง Developer หากซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่ถ้าโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะได้ใบนี้จากนิติบุคคล

3.วางเงินจองห้องและทำสัญญาจะซื้อจะขาย หลังจากเลือกห้องที่ถูกใจได้แล้ว ผู้ซื้อควรทำการจองห้อง โดยการวางเงินจอง ซึ่งปกติจะชำระเงินประมาณ 50,000 – 150,000 บาท *เพื่อเป็นการยืนยันว่า ห้องที่เราเลือกจะไม่หลุดไปเป็นของผู้ซื้อคนอื่นอย่างแน่นอน

เอกสารที่ต้องใช้ในการจอง: Passport ตัวจริง
เอกสารที่จะได้รับ: เอกสารการจอง ใบรับรองการชำระเงินหรือโอนเงิน และใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินจอง (OR : Original Receipt)

หลังจากนี้ประมาณ 1 สัปดาห์หรือบางที่อาจจะทำทันทีเลย* ทาง Developer หรือผู้ขายจะเชิญผู้ซื้อเข้ามาเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ซึ่งในสัญญาจะระบุรายละเอียดของห้องที่เราเลือก และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด หากมีงวดผ่อนดาวน์ก็จะมีระบุไว้ในหนังสือสัญญานี้ด้วย ดังนั้น ก่อนเซ็นสัญญาผู้ซื้อจะต้องอ่านสัญญาและตรวจความถูกต้องของห้องที่จะซื้อโดยละเอียด เพื่อรักษาประโยชน์ของตนเอง

เอกสารที่ต้องใช้ในการทำสัญญา: Passport ตัวจริง พร้อมสำเนา 1 ฉบับ
เอกสารที่จะได้รับ: สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)

4.ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ในกรณีซื้อคอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 เดือน ทางโครงการจะมีจดหมายหรืออีเมล์เชิญผู้ซื้อให้เตรียมตัวโอนกรรมสิทธิ์ห้อง ผู้ซื้อที่ต้องการที่จะโอนให้เตรียมเงินเอาไว้ โดยอาจจะเป็นเงินก้อนที่มีอยู่แล้ว หรือถ้าต้องการกู้ สามารถเริ่มทำเรื่องกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ในช่วงนี้เลย แต่ถ้าในกรณีซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อต้องทำการนัดแนะกับเจ้าของห้องเรื่องการชำระเงินและการโอน จากนั้นจึงเตรียมเงินก้อน หรือเริ่มทำเรื่องกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินได้เช่นกัน

และเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบให้ผู้ซื้อแล้ว ทางโครงการจะเชิญเจ้าของห้องโดยการส่งจดหมายหรืออีเมล์แจ้งผู้ซื้อให้เข้ามาตรวจดูสภาพห้องว่า อยู่ในสภาพดีพร้อมโอนหรือไม่ โดยในขั้นตอนนี้ ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติต้องนัดวันเวลาในการเข้าตรวจห้องกับเจ้าหน้าที่โครงการก่อนถึงจะสามารถเข้ามาตรวจห้องได้ โดยการเข้าตรวจรับห้องนี้สามารถเข้ามาตรวจเองหรือมอบอำนาจให้บุคคลหรือบริษัทเข้ามาตรวจห้องได้ แต่ต้องมีใบมอบอำนาจ (POA : Power of Attorney) จากเจ้าของห้องมาด้วย

ในการโอนกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติสามารถมอบอำนาจให้ทาง Developer หรือ Agent ที่ดูแลผู้ซื้อไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแทนได้ แต่ผู้ซื้อควรมาเตรียมเอกสารในไทยด้วยตนเอง เนื่องจากในการทำธุรกรรมมีเอกสารที่ต้องใช้จำนวนมาก และหลายเอกสารยังต้องใช้ลายเซ็นของผู้ซื้อโดยตรงด้วย แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สะดวกเดินทางมาประเทศไทย สามารถนำเอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดไปแสตมป์ตรา Notary Public ที่สถานทูตไทยในประเทศนั้นๆ เพื่อรับรองเอกสารว่าเป็นของจริงแล้วจึงส่งเอกสารทั้งหมดมาที่ Developer หรือ Agent ประเทศไทย เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

หลังจากทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ห้องแล้ว ประมาณ 2 สัปดาห์ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และ หนังสือสัญญาซื้อขาย จากกรมที่ดิน เพื่อแสดงว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องคอนโดฯ โดยสมบูรณ์เรียบร้อย!

การชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในไทย

หลังจากเข้าใจขั้นตอนการซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยของชาวต่างชาติแล้ว เราควรจะต้องทำความเข้าใจกับขั้นตอนและรูปแบบการชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยให้ดีด้วย ซึ่งหลักการง่ายๆ ของการชำระเงินของชาวต่างชาติคือ เงินในการชำระทั้งหมดจะต้องมาจากต่างประเทศ โดยขั้นตอนการชำระเงินของชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย มีดังนี้

1. วางเงินจอง จากที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น จะต้องชำระเงินจองเพื่อยินยันการจองห้อง โดยปกติจะต้องชำระประมาณ 50,000 – 150,000 บาท โดยสามารถชำระผ่านทางบัตรเครดิต หรือโอนเงินจากต่างประเทศได้

เอกสารที่ต้องใช้ในการจอง: Passport ตัวจริง
เอกสารที่จะได้รับ: เอกสารการจอง ใบรับรองการชำระเงินหรือโอนเงินและใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินจอง (OR : Original Receipt

1. ผ่อนดาวน์รายงวด ผู้ซื้อจะต้องผ่อนดาวน์ตามจำนวนงวด ยอดชำระและระยะเวลา ซึ่งในแต่ละโครงการอาจระบุเงื่อนไขการชำระเงินแตกต่างกัน เช่น บางโครงการให้ผ่อนดาวน์ 2 งวด โดยงวดแรกชำระ 10% ของราคาห้อง และงวดที่ 2 อีก 10% ของราคาห้อง เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ชาวต่างชาติที่อยู่ต่างประเทศแต่ต้องการซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย ทั้งนี้ จำนวนการผ่อนดาวน์โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 20-30% ของราคาห้องทั้งหมด ซึ่งเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละงวดนั้นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศทีละงวด ด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น

เอกสารที่จะได้รับจากการผ่อนดาวน์ในแต่ละงวด: ใบรับรองการโอนเงินจากธนาคาร ใบเสร็จรับเงินจากการจ่ายเงินดาวน์ (OR : Original Receipt)

1. ชำระเงินส่วนที่เหลือในช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากตรวจรับห้องเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องเตรียมชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่โครงการหรือผู้ขายประมาณ 70-80% ของราคาห้องทั้งหมด โดยรวมค่าพื้นที่ส่วนที่เกินหรือขาดจากการวัดขนาดห้องจริงด้วย ซึ่งในขั้นตอนนี้จะต้องโอนเงินมาจากธนาคารต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น ไม่เว้นแม้แต่กรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทย โดยถ้าผู้ซื้อมีเงินก้อนสามารถชำระได้เลย แต่ถ้าไม่มี ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินมาชำระได้

เอกสารที่จะได้รับจากการการชำระเงินส่วนที่เหลือ: ใบรับรอง FOREX/FET หรือใบ ธ.ต.3 (ใบรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ โดยมีมูลค่ามากกว่าหรือเท่ากับ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ)

ขั้นตอนการโอนเงิน

• ผู้ซื้อชาวต่างชาติทำเรื่องโอนเงินกับธนาคารที่อยู่ในต่างประเทศ โดยแจ้งธนาคารว่าจะโอนเงินมาที่ผู้ขายชื่ออะไร ในประเทศไทย เพื่อซื้อคอนโดฯ ชื่อ
• เมื่อธนาคารอนุมัติการโอน ผู้ซื้อสามารถโอนเงินมาที่โครงการหรือผู้ขายในประเทศไทยได้โดยตรง
• ธนาคารในประเทศไทยที่ได้รับการโอนเงินจะออกใบรับรอง FOREX/FET หรือใบ ธ.ต.3 ซึ่งเป็นหลักฐานการรับเงินที่โอนจากต่างประเทศในมูลค่าที่มากกว่าหรือเท่ากับ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เข้าบัญชีในประเทศไทย

หมายเหตุ: ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารประเทศไทย ต้องโอนเงินไปยังธนาคารต่างประเทศก่อน ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องส่วนที่เหลือแก่ Developer หรือผู้ขายได้

รูปแบบการโอนเงิน

• ชาวต่างชาติที่มีเงินอยู่ในบัญชีในไทย ในกรณีนี้ ชาวต่างชาติจะต้องโอนเงินไปต่างประเทศก่อน แล้วจึงโอนกลับมาที่ประเทศไทย เพื่อให้ได้ใบรับรอง FOREX/FET มาใช้เป็นเอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป โดยการโอนเงินมาที่ประเทศไทยนี้ ชาวต่างชาติสามารถโอนให้กับ Developer หรือผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้
• ชาวต่างชาติที่โอนเงินจากต่างประเทศ ผู้ซื้อจะต้องมีบัญชีในธนาคารต่างประเทศอยู่แล้ว จึงจะสามารถทำเรื่องโอนเงินจากธนาคารต่างประเทศมาให้ Developer หรือผู้ขายในประเทศไทย ซึ่งสามารถโอนเงินให้ผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้เช่นกัน
• ชาวจีนที่โอนเงินจากต่างประเทศ ในกรณีของชาวจีนจะมีความพิเศษแตกต่างจากชาติอื่นๆ เนื่องจากกฎหมายในประเทศจีนไม่อนุญาตให้คนจีนโอนเงินซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ ดังนั้น ถ้าชาวจีนคนไหนที่มีแผนจะซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยจะต้องทำการเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยก่อน แล้วค่อยทยอยโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารตัวเองในประเทศไทย ซึ่งกฎมายของจีนระบุไว้ว่า ชาวจีนสามารถโอนเงินไปต่างประเทศได้สูงสุด 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปีเท่านั้น ซึ่งถ้าต้องการซื้อคอนโดฯ ในราคาที่สูงกว่านี้ อาจให้บุคคลอื่นโอนเงินเข้าบัญชีผู้ซื้อในไทย โดยในช่วงทำเรื่องโอนเงินผู้ซื้อจะต้องระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเป็นรหัสว่า “318069 สำหรับ…(ให้ใส่ชื่อเจ้าของห้อง)” หลังจากโอนเงินมาที่บัญชีธนาคารผู้ซื้อในประเทศไทยแล้ว ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องคอนโดฯ กับ Developer หรือผู้ขายได้

หมายเหตุ: รหัส 318069 เป็นรหัสมาตรฐานธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อบ่งบอกประเภทของธุรกรรมทางการเงิน (Transaction Purpose Code) หมายถึง “ค่าซื้ออาคารชุด” จาก ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศซื้ออาคารชุดในประเทศไทย
สามารถ Download ไฟล์ Transaction Purpose Code ได้จากลิ้งค์นี้

ทั้งนี้ หากรู้สึกว่าขั้นตอนมีความยุ่งยากและซับซ้อนจนเกินไป ท่านสามารถปรึกษากับเราได้ เรามีผู้เชี่ยวชาญคอยดูแลและให้คำปรึกษาท่านตลอดการทำธุรกรรมซื้อขาย

บริษัท ครุทซ์ เรียลตี้ จำกัด | RealtyONE estate(Thailand Co., Ltd.

อ่านเพิ่มเติม และ เครดิต : https://www.krutzrealty.com/step-for-foreigner-buy-condo-in-thailand/