กาลครั้งหนึ่งนานมาแล้ว สมัยที่ดิฉันยังไม่ได้เป็น Mortgage Broker เวลาเพื่อนๆ คุยกันเรื่องหนี้ เรื่องบ้าน... อย่างนึงที่มักจะเอามาเปรียบเทียบกันคือเรื่องของ ดอกเบี้ย – อยากรู้กันไงว่าใครได้เรทเท่าไหร่
แล้วก็บังเอิ๊ญญญญ... ถ้าใครได้เรทแพงกว่าชาวบ้านเยอะๆ ก็จะคิดลบไปก่อนเลยว่า “โบร๊คเกอร์เราไม่เก่งอ่ะ ทำให้มาซะสูงเลย ถ้าซื้อหลังต่อไปจะไม่ใช้คนนี้แล้ว” สมัยนั้นดิฉันก็คิดได้แค่นั้นเหมือนกัน “เออจริง โบร๊คแกไม่เก่ง.. ถ้าจะซื้ออีกหลัง ไปคุยกับโบร๊คชั้นดีกว่า อ่ะ เอาเบอร์ไป!!”
แต่เอ่อ... กว่าจะเข้าใจเรื่องของดอกเบี้ยจริงๆจังๆก็ตอนที่มาเป็น Mortgage Broker เองนี่แหละ
เรื่องของดอกเบี้ย.. จริงๆแล้วมันมีอยู่ว่า........... ดอกเบี้ยเป็นอะไรที่ส่วนตั๊ววว... ส่วนตัววว... ของใครของมันจริงๆ ถ้าจะให้เห็นภาพชัดๆให้คิดถึงฟันปลอมของอาม่า หรือแว่นตาของอาแปะ-อาอึ้มข้างบ้านอ่ะค่ะ – เคยเห็นเวลาอาแปะหาแว่นของตัวเองไม่เจอ แล้วหันไปเจอแว่นอาอึ้มตั้งอยู่มั๊ยคะ? อย่างนั้นเลยค่ะ ต่อให้ดูแล้วมันคล้ายกันยังไง แต่ถ้าได้ลองใส่ดูแล้วก็จะรู้ว่ามันไม่ใช่อ่ะ!!!
ดอกเบี้ยของแต่ละคนขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยมาก.. จำนวนที่กู้ จำนวนเงินดาวน์... fixed หรือ variable.. อาชีพ กับเอกสารที่ใช้ยื่นก็มีส่วน.. ลักษณะบ้านที่ซื้อก็มีผล... postcode ก็ด้วย... แบงค์ก็ด้วย.. แต่ละช่วงแบงค์จะมีโปรโมชั่นออกมาไม่เหมือนกัน ก็ขึ้นอยู่กับว่ายื่นไปตอนไหน settle ตอนไหนอีก.. บลาๆๆๆๆ
ยกตัวอย่าง เช่น เมื่อเร็วๆนี้ดิฉันมีลูกค้าโปรไฟล์คล้ายๆกันอยู่ 2 คน... สมัครพร้อมกัน จำนวนเงินเท่ากันvariable เหมือนกัน ไปแบงค์เดียวกัน ขอส่วนลดให้เหมือนกันทุกอย่าง.. คนนึงกู้ 90% ดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.5% ... อีกคนกู้ 80% ดอกเบี้ยได้ที่ 4.4% อะไรอย่างนี้... ซึ่งเรทนี้ดิฉันก็ถือว่าดีแล้วนะ แต่ก็ดั๊นนนน.... มีแบ้งค์เล็กแบ้งค์นึงโฆษณาใน facebook ให้ลูกค้าเห็นว่ามี variable rate 4.38% โห ถูกกว่าอีกอ่ะ!!! ดีนะที่ลูกค้าถามมา ดิฉันเลยมีโอกาสอธิบายให้ฟัง คือ เรื่องสินเชื่อมันไม่ได้มีแค่ดอกเบี้ยอ่ะค่ะ
สิ่งนึงที่ลูกค้าส่วนมากไม่ค่อยรู้ คือ วิธีการคำนวณวงเงิน – แต่ละแบงค์จะมีการใส่ buffer ของตัวเอง เช่น ถ้าดอกเบี้ยขึ้นอีก 2% (จาก 4.38% เป็น 6.38%) ลูกค้าก็ยังจ่ายไหว.. วงเงินที่อนุมัติจริงๆ ก็คำนวณที่ดอกเบี้ย 6.38% อะไรแบบนี้... ส่วนแบ้งค์ที่ว่านี่เหรอคะ assessment rate 8% โน่น!! แปลว่าดอกเบี้ยจริงอยู่ที่ 4.38% แต่คำนวณวงเงินอนุมัติที่ 8% ตัวเลขก็เลยออกมาจุ๋มจิ๋มมาก... ถามว่าดิฉันเคยส่งลูกค้าไปมั๊ย?? เคยค่ะ สามีเป็นตำรวจ ภรรยาเป็นทนาย รายได้รวมกันแสนกว่า แต่อยากได้บ้านแค่ 8 แสน – คือดูแล้วมันไปได้ไง ถึงได้ส่งไป... นอกจากเคสนี้ก็ยังไม่เคยส่งใครไปอีกเลย เพราะวงเงินมันจุ๋มจิ๋มจริงๆ นอกจากว่าลูกค้ามีรายได้เยอะๆ หรืออยากได้วงเงินต่ำๆ แบบต่ำจริงๆ อย่างนี้ดิฉันถึงจะแนะนำแบ้งค์เล็กที่ว่านี่
อีกแบงค์โฆษณา variable 4.34% ถูกกว่าอีกกก.. ขุ่นพระ!! แต่นอกจากจะคิด assessment rate ที่ 7.15% แล้วยังไม่รับบ้านเช่า (ต้องอยู่เองเท่านั้น)... ไม่รับตึกสูงเกิน 3 ชั้น... ไม่รับชุมชุนแออัด เขตก่อสร้างเยอะๆ Sydney, Parramatta, Ryde นี่ถือว่าแออัดแล้วนะ (ศรีไม่เข้าใจ -“-).. บ้านนอกเกินก็ไม่ได้... ห้องเล็กไปก็ไม่เอา.. แพงไปก็ไม่ชอบ ประเมิณราคาแบบกระมิดกระเมี้ยนเหลือเกิน และอื่นๆอีกมากมาย คือ ถ้าจะเรื่องเยอะขนาดนี้ก็อย่าปล่อยกู้มันเลยดีมั๊ย... แบงค์นี้อ่ะพูดเลยว่าออฟฟิศดิฉันมีโบร๊คเกอร์ 10 คน.. คนที่อวุโสที่สุดในทีมทำมา 10 ปี.. เคยส่งลูกค้าไปแค่คนเดียว!! แต่ดิฉันก็พยายามศึกษานโยบายของเค้าอยู่นะคะ เผื่อว่ามีลูกค้าที่เหมาะสม แล้วช่วยประหยัดค่าดอกเบี้ยได้ก็จะส่งไปเหมือนกัน (แต่ ณ จุดนี้พี่ยังไม่พร้อมจริงๆ)
ในฐานะโบร๊คเกอร์คนนึง ดิฉันเชื่อว่า.. โบร๊คเกอร์ทุกคนก็มีความตั้งใจดี ต้องการที่จะหา LOAN ที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าทุกคนแหละ แต่สุดท้ายแล้วดอกเบี้ยจะออกมาที่เท่าไหร่ มันก็ขึ้นอยู่กับโพรไฟล์ของตัวลูกค้าเองด้วย.. มันไม่ได้สั้นๆ ง่ายๆ ตายตัว อย่างที่คนทั่วไปคิดกัน ถ้าไม่อย่างนั้นแบงค์เค้าจะจ่ายค่าคอมฯให้พวกเราดูแลลูกค้าให้เค้าทำไมล่ะ?? เพราะเรื่องหนี้มันมีรายละเอียดที่ซับซ้อนกว่าเรื่องของดอกเบี้ยไงคะ – อยากหาสินเชื่อที่เหมาะกับตัวเอง ติดต่อ New Era Finance สิคะ
0467 662 431 (ตุล) 0421 809 669 (เอ)
