10 ขั้นตอนในการซื้อบ้าน
“เอ่อ.. ขอโทษนะครับ คือผมเนี่ยะก็ยังไม่เคยมีบ้าน แล้วเพื่อน ๆ ก็ยังไม่มีใครมี.. แบ้งค์ เบิ้งค์อะไรผมก็ไม่เคยถาม... แล้วผมก็ไม่รู้เลยว่าจะต้องทำยังไง... ขออนุญาติถามคำถามโง่ๆ ง่ายๆ เบสิคนิดนึงนะครับ.... คือผมไม่รู้จริงๆว่า.... ถ้าผมอยากจะซื้อบ้านซักหลังนึงเนี่ยะ ต้องทำยังไงบ้าง???”
ปัดโธ่คุณขาาา..... เกริ่นมาซะยาวเหยียด ดิฉันก็ฟังไป-ลุ้นไปซะจนจั๊กแร้เปียกว่าคุณขาจะถามอะไร?? เรื่องแค่นี้เอง... ใครๆเค้าก็ถามกันนนน.... ไม่มีคำถามอะไรที่โง่ หรือง่ายเกินไป... โบร๊คเกอร์แตกต่างจากแบ้งค์ก็ตรงเรื่องความเป็นกันเองนี่แหละ ดิฉันให้เบอร์มือถือที่โทรได้ทุกเวลา.. ดิฉันทำงานวันเสาร์-อาทิตย์ได้... ดิฉันรับโทรศัพท์ตอนเย็นๆได้... ดิฉันตอบคำถามคุณทางไลน์ได้... นึกอะไรได้ก็ถามมาได้เรื่อยๆ เดี๋ยวดิฉันว่างแล้วก็ตอบไป... ถ้าไม่เข้าใจตรงไหน จะถามซ้ำ-ถามซากซักกี่รอบ ดิฉันก็ตอบคุณได้เรื่อยๆ (ยัง) ไม่เคยด่าใคร ^^
เพื่อให้คุณขาเข้าใจง่ายๆ ดิฉันขอสรุป 10 ขั้นตอนการซื้อบ้านให้ตามนี้เลยค่ะ
1. ขอ pre-approval จากแบ้งค์ >> อันดับแรกเลยเราต้องส่งเอกสารรายรับ รายจ่าย ค่าเช่าบ้าน หนี้รถ บัตรเครดิต ฯลฯ ทั้งหมดไปให้แบ้งค์พิจาณาว่าเราจะสามารถกู้ได้เท่าไหร่... เพื่อที่จะคำนวณราคาบ้านที่เราสามารถซื้อได้.... จะขอจากแบ้งค์โดยตรงเองก็ได้ แต่ดิฉันแนะนำว่าให้ทำผ่านโบร๊คเกอร์ดีกว่า เผื่อมีปัญหาอะไรในอนาคตจะได้มีคนช่วยดูแลให้ ^^
2. หาบ้าน >> หลังจากรู้ว่าแบ้งค์ให้ pre-approval มาเท่าไหร่ เราก็สามารถเริ่มดูบ้านในงบที่มี... ช่องทางส่วนมากก็ realestate.com.au กับ domain.com.au นี่แหละค่ะ – ชอบหลังไหนก็ไปดู.. ชอบหลังไหนก็ไปดู... ดูไปเรื่อยๆจนกว่าจะเจอหลังที่ถูกใจจริงๆ
3. ต่อรองราคา >> ขั้นตอนต่อไปก็โทรบอกเอเจ้นท์ว่า “I would like to make an offer” แล้วก็เสนอราคาที่เรารับได้ไป... ซึ่งจากประสบการณ์แล้วส่วนมากแล้วเจ้าของจะไม่ค่อยขายใน offer แรก... เค้าจะขอเพิ่มราคากลับมานิดๆหน่อยๆ เราอาจจะต้องกลับไป-กลับมาซัก 1-3 รอบกว่าจะตกลงราคากันได้ [เคยมีคนถามดิฉันว่า... แล้วถ้าพื้นเก่า ม่านขาด แล้วเราอยากให้เจ้าของซ่อมให้นี่เราต้องขอเค้าตอนไหน?? ตอนนี้เลยค่ะ แต่ส่วนมากแล้วเค้าจะต่อรองกันเป็นส่วนลดมากกว่า.. ว่าชั้นต้องทำโน่น ทำนี่เพิ่ม... สุดท้ายแล้วก็กลับมาที่เรื่องราคานี่แหละ ว่าบ้านสภาพนี้เราสามารถให้ราคาได้เท่าไหร่ ]
[ เทคนิคในการต่อรองของดิฉัน คือ อย่าให้อีกฝ่ายรู้ว่าเรามีวงเงิน $800,000 แต่เสนอราคาแค่ $700,000... ให้บอกแบบตรงกันข้ามไปว่าชั้นชอบมากๆๆๆๆๆๆ อยากได้มากๆๆๆๆๆ ชั้นอยากที่จะมีเงิน $800,000 ให้ยูจริงๆ แต่โบร๊คเกอร์ชั้นคำนวณให้แล้ว ชั้นสามารถซื้อได้แค่ $700,000 !!! ยูช่วยไอหน่อยได้มั๊ย.. ถ้าไม่ได้ก็ไม่เป็นไร เดี๋ยวชั้นจะไปปรึกษาโบร๊คเกอร์ชั้นด้วย.... จากประสบการณ์ส่วนตัว ถ้าอ้างแบ้งค์แบ้งค์ อ้างวงเงิน อ้างปัจจัยอะไรที่ควบคุมไม่ได้ไป เอเจ้นท์จะอัพราคากลับมาอย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น ^^”]
4. วางมัดจำ 0.25% & เซ็นต์สัญญา >> ถ้าบ้าน $500,000 ก็วางไปก่อน $1,250 เพื่อที่จะเอาบ้านออกจากตลาด (ไม่ให้ใครมา offer ซ้อน) ระหว่างที่รอเราตรวจเช็คสภาพบ้าน และขอ formal approval จากแบ้งค์... ระยะเวลาหลังจากนี้ไป 5-10 วัน (แล้วแต่ตกลงกัน) จะเรียกว่า “cooling off period”
5. ตรวจเช็คสภาพบ้าน & ขอ formal approval จากแบ้งค์ >> พอวางมัดจำ 0.25% ไปแล้วก็ต้องติดต่อทนาย แล้วก็รีบบอกโบร๊คเกอร์ (หรือแบ้งค์) เลย
(1) ทนายจะช่วยอ่านสัญญา ทำ building & pest inspection ให้
(2) ส่วนโบร๊คเกอร์ก็มีหน้าที่ติอต่อแบ้งค์ให้ไปประเมิณราคาและให้ formal approval มา...
ปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในขั้นตอนนี้ คือ
(1) บ้านมีปัญหา พื้นทรุด หลังคาเลื่อน มีปลวก มีการต่อเติมแบบที่ council ไม่อนุญาติ ฯลฯ ซึ่งถ้าตรวจเจอปัญหาพวกนี้แล้วเรายังอยากได้ เราสามารถกลับไปต่อรองราคากับคนขายได้อีกครั้งนึง แต่คนขายยอมจะลดให้รึเปล่าก็อีกเรื่องนึงนะคะ
(2) ส่วนแบ้งค์ก็อาจจะประเมิณราคาให้ต่ำกว่าราคาที่ตกลงกัน หรือขนาดห้องเล็กไป ตึกนี้ไม่รับ postcode นี้ไม่รับ... ซึ่งถ้าเราคุยกับแบ้งค์เองโดยตรงก็จะเหนื่อยนิดนึง เพราะต้องไปหาแบ้งค์อื่น.. แต่ถ้ามีโบร๊คเกอร์ดูแลให้ตั้งแต่แรก การขอดูราคาประเมิณจาก 3-4 แบ้งค์พร้อมกันเพื่อที่จะเลือกแบ้งค์ใหม่ และการส่งเอกสารไปแบ้งค์ใหม่ก็จะง่ายกว่าเยอะ ^^
หลังจากขั้นตอนนี้แล้วเราจะมีข้อมูลทุกอย่างเพื่อประกอบการตัดสินใจ ทั้งสภาพตึก ทั้งแบบที่เห็นได้ด้วยตาเปล่า แล้วก็เรื่องของโครงสร้างที่เรามองไม่เห็น... ถ้าต้องซ่อม จะต้องใช้เงินเท่าไหร่... แบ้งค์ประเมิณราคาให้เท่าไหร่... แบ้งค์จะปล่อยกู้เท่าไหร่... ถ้าเราไม่แฮปปี้ที่จะซื้อ เราก็แค่เสียเงิน 0.25% แล้วก็เลือกหลังใหม่จนกว่าจะพอใจ
6. ถ้าทุกอย่างโอเค ก็วางมัดจำ 10% >> ถ้าบ้าน $500,000 ก็ต้องมัดจำ $50,000 แต่เราวางไปแล้ว $1,250 ก็ต้องให้เอเจ้นท์อีก $48,750…. ถึงตอนนี้แล้วเราจะเปลี่ยนใจไม่ได้แล้วนะคะ หลังจากวางมัดจำ 10% แล้วถ้าเปลี่ยนใจก็จะโดนยึดมัดจำ 10% เลย
7. เอกสาร เอกสาร เอกสาร >> หลังจากนี้ก็นัดวันไปเซ็นต์เอกสารแบ้งค์ แล้วก็ปล่อยให้ทนาย 4 ฝ่ายตรวจเอกสารกันไป... มีทนายคนซื้อ ทนายแบ้งค์คนซื้อ (ที่ไปกู้เค้ามาอ่ะค่ะ) ทนายคนขาย ทนายแบ้งค์คนขาย (ถ้ายังผ่อนไม่หมด บ้านก็ติดอยู่กับแบ้งค์ เนอะ)... ส่วนเราก็ไม่ต้องทำอะไรแล้ว แค่รอให้พวกทนายทำงานกันไป... ส่วนมากจะใช้เวลา 6 อาทิตย์ค่ะ ทนายจะเป็นคนบอกเราเองว่าเค้านัดโอน / settlement กันวันไหน เวลากี่โมง...
8. ตรวจเช็คสภาพบ้านครั้งสุดท้าย >> ประมาณ 1-2 วันก่อนที่จะนัดโอน เราควรนัดเอเจ้นท์เพื่อเข้าไปดูบ้านอีกครั้งว่ายังอยู่ในสภาพที่ตกลงกันไว้ ซึ่งขั้นตอนนี้ดิฉันยังไม่เคยเจอใครมีปัญหานะ แต่ถ้ามีปัญหาก็ต้องปรึกษาทนายค่ะว่าจะยังไงต่อ
9. Settlement หรือ วันโอน >> ก่อนหน้านั้น 1 วันทนายจะมี cheque instruction มาให้ว่าต้องจ่ายให้ใคร เท่าไหร่บ้าง... เราอาจจะต้องซื้อเช็ค 5-6 ใบ เช่น จ่ายบัญชีส่วนตัวของคนขายบางส่วน.. จ่ายบัญชีกงสีของคนขายบางส่วน... จ่ายให้แบ้งค์ของคนขายอีกส่วน... จ่ายค่าทนายใบนึง.. จ่ายค่าโอนอีกใบนึง... อะไรประมาณนี้ เนอะ
10. After settlement หรือ หลังจากโอนแล้ว >> หลังจากพวกทนายโอนกันเรียบร้อยแล้วจะแจ้งมาที่คนซื้อ คนขาย แล้วก็เอเจ้นท์ด้วย... ถึงตอนนั้นเราก็เข้าไปเอากุญแจจากเอเจ้นท์ ถ่ายรูปหน้าบ้าน แล้วโพสเฟสบุ๊คเก๋ๆให้เพื่อนๆเข้ามาแสดงความยินดีได้แล้วค่ะ ^______^
และนี่ก็คือ 10 ขั้นตอนพื้นฐาน ธรรมดาๆของคนที่ต้องการซื้อบ้านมือสองทั่วไปในตลาด... ส่วนใครที่ต้องการซื้อ Off-Plan หรือ Auction หรือ Lease-to-Buy หรือมีไฟล์ที่พิสดาร กลับหน้า - กลับหลังมากไปกว่านี้ สามารถโทรมาสอบถามกันได้ที่เบอร์ 0467 662 431 (ตุล) .. ถ้าเป็นเรื่องสินเชื่อ ปรึกษา New Era Finance สิคะ
ที่มา : New Era Finance
